Podatek od sprzedaży nieruchomości – jak uniknąć przy sprzedaży przed upływem 5 lat od daty nabycia

tl;dr

Zawarcie umowy przedwstępnej na mocy której nabywca zapłaci już część ceny tytułem zadatku w okresie przed upływem 5 lat, a właściwa umowa przenosząca własność zostanie zawarta po upływie 5 lat pozwala uniknąć 19-procentowego podatku od sprzedaży nieruchomości.

dla tych co lubią czytać:

Każdy kto planował lub planuje sprzedać nieruchomość nabytą (w jakiejkolwiek formie: darowaną, odziedziczoną, kupioną itp.) przed upływem 5 lat od chwili nabycia często staje wobec dylematu związanego z opodatkowaniem takiej sprzedaży. Stawka podatku jest dość wysoka i wynosi aż 19%. Co prawda mamy możliwość zmniejszenia podstawy podatku o koszty jakie ponieśliśmy w związku z nabyciem takiej nieruchomości, ale dla tych którzy nieruchomość odziedziczyli lub otrzymali tytułem darowizny nie ma to większego znaczenia, bo koszty rzadko będą grały tu istotną rolę.

Zasadniczo najczęściej proponuje się jedno z dwóch rozwiązań: zaczekać te 5 lat ze sprzedażą (eh…) albo skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Ulga mieszkaniowa polega na zwolnieniu od podatku tej kwoty uzyskanej ze sprzedaży, która zostanie przeznaczona „na własne cele mieszkaniowe” w ciągu 2 lat od sprzedaży. Wygląda nieźle, ale wierzcie mi, że wokandy sądów administracyjnych poznały już tłum ludzi, którzy myśleli, że z ulgi skorzystali a organy podatkowe zakwestionowały im prawo do ulgi po 3 latach i to skutecznie. Niezbyt ciekawie jest zatem po 3 latach od sprzedaży mieszkania za, powiedzmy, 500.000.00 zł dowiedzieć się, że fiskus czeka jeszcze na swoje 95.000,00 zł podatku 😮 no i odsetki od tej kwoty rzecz jasna.

Ulga mieszkaniowa to fajna sprawa, nie zniechęcam do korzystania z niej, lecz trzeba to robić rozważnie planując każdy krok. W każdej odrobinę bardziej skomplikowanej sprawie aniżeli prostej sprzedaję dom -> natychmiast kupuję dom w którym zamieszkam, lepiej zaplanować to z prawnikiem lub doradcą podatkowym – oszczędzisz dziesiątki tysięcy złotych. Jednak ulga ta jest nie dla każdego, bo przecież niekoniecznie chcemy te pieniądze rzeczywiście wydać na „własne cele mieszkaniowe”.

Propozycja

Na szczęście poza opcjami „czekać 5 lat ze sprzedażą”, a „korzystać z ulgi mieszkaniowej” istnieje pewien margines działania, a tutaj przedstawię ci jeden ze sposobów uniknięcia podatku w oparciu o oficjalną indywidualną interpretację podatkową.

W interpretacji KDIT2-3.4011.214.2018.1.AW nasz podatnik przedstawił taką o to sytuację: Własność nieruchomości nabył w 2014 r., co oznacza, że aby uniknąć podatku powinien czekać do 1 stycznia 2020 r. jednak ma już kupca na swoją nieruchomość i w związku z tym planują zawrzeć w 2018 r. umowę przedwstępną sprzedaży tej nieruchomości w formie aktu notarialnego, zgodnie z którą kupujący zapłaci sprzedającemu zadatek w wysokości odpowiadającej części ceny sprzedaży, lecz właściwą umowę przenoszącą własność strony zawrą dopiero po 1 stycznia 2020 r. Czy w tej sytuacji powstanie obowiązek podatkowy?

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (organ podatkowy oficjalnie dokonujący interpretacji przepisów prawa podatkowego) stwierdził, że obowiązek podatkowy w tej sytuacji nie powstanie. Organ wyjaśnił, że: Otrzymanie zadatku nie powoduje definitywnego przysporzenia majątkowego, bo w zależności od uzgodnień stron umowy i „losów” zobowiązania może on podlegać zwrotowi, stać się własnością strony umowy jako swoiste odszkodowanie za niewykonanie zobowiązania bądź zostać zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała. W szczególności, zadatek (zaliczka) uiszczane przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży rzeczy lub prawa nie jest ceną nabycia tej rzeczy lub prawa, a dopiero może zostać zaliczony na poczet takiej ceny w przypadku zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej).

(…) Odnosząc powyższe do sytuacji opisanej przez Wnioskodawcę, należy wskazać, że otrzymanie przez Wnioskodawcę zadatku nie będzie skutkowało powstaniem po jego stronie przychodu, w tym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2014 r. Dopiero z momentem zawarcia w 2020 r. notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości, a więc jej odpłatnego zbycia.

Tym samym dokonana po dniu 1 stycznia 2020 r. sprzedaż nieruchomości, z zastrzeżeniem, że nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie to nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca 2014 r., w którym nastąpiło nabycie.

Zanim skorzystasz z takiej możliwości legalnego uniknięcia podatku, skonsultuj się z prawnikiem lub doradcą podatkowym, ponieważ interpretacja ta choć może oddziaływać na sprawy innych podatników to jest wiążąca tylko w tej jednej sprawie, a do tego być może wystąpią w Twojej sprawie takie okoliczności, które będą stanowić istotną zmianę stanu faktycznego. Nie znając prawa podatkowego, samemu nigdy nie podejmuj ryzyka – stawką jest bowiem wysoki podatek, aż 19 %.